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海南房地产会大涨吗?再等10年吧

2020-06-17 19:23来源:互联网

“海南的房地产不是外面想要多少就建多少,成为房地产的加工厂。”6月8日,伴随着国务院关于海南自由贸易港建设的发布会,海南省委书记刘赐贵的这番话瞬间冲上了热搜。

看了眼未读消息,有读者开始私信我,咨询是否可以找机会上车,有的地产投资群里也开始讨论海南落户指南。

看了眼朋友圈,已经有多位曾经在海南从事过房地产生意的朋友,已经收拾行囊,准备杀回海南。

看了眼行业群,之前每天在群里面推送6-7套房源的海南开发商和中介,从6月1日开始就陷入了沉默。看上去,最近的业绩是不愁了。

我在很多文章中都提过一个观点:“房住不炒”和房价上涨并不冲突,能够被政策击垮的都是泡沫市场。

在之前的文章中,我有讨论过,对于非海岛类的城市,土地资源本质上并不稀缺,稀缺的是区位。而海岛类市场,一个特殊的投资逻辑是,海岛土地资源的有限性。

拿开曼群岛举例子,开曼群岛的地已经被大资本买光了。所以房地产市场随着大宗交易大起大落。

2011年,Dart Group一笔大宗交易,直接占了全年房地产交易的28%,让全开曼的房屋成交价较前一年上涨了100%。

同样的,一笔大宗交易也会让开曼的房价暴跌,07、09、10、12年,开曼群岛的房价跌幅都在20%以上。

海南这两年土地供应上的限制,也成为了唱多派一条重要的论据。刘书记在6月8日的发布会上也说:“我们土地是有限的”。

相较于那些几百平方公里的国际旅游岛、避税天堂、国际港口,海南岛35,354平方公里的土地面积实在太大了。

按照2019年的数据计算,海南省整体常住人口密度266.87人每平方公里。即使是人口密度最高的海口市,也不到900人每平方公里。如果把海口单独拎出来算作一个岛,这个“海口岛”的人口密度还排不进全球岛屿前100。

让海南糟蹋掉这次史上最大力度的政策支持,重新回归房地产的怀抱?然后像1993年和2013年一样重新跌到谷底?

不只是海南、也不只是过去。近些年,很多已经房价过高的岛城市场,都出现了流动性危机。房价貌似没跌,但交易额和抵押贷款市场都已经多年萎缩。

从城市建设密度,人口密度,城市规模来说,海南省各市的城市发展远未饱和。相较于其他的岛屿,海南现阶段城市发展、人口密度,距离出现稀缺区位也存在一定的距离。

有的人会鼓吹景观资源稀缺。别闹,中国3.2万公里海岸线,海景优美的地方比比皆是。从全球来说,海景作为景观的溢价空间都是有限的,现阶段海南房产的海景溢价已经接近触顶了。

这些年看了不少地方,有政策的不少,条件好的不少,最后基本都经不住房地产的诱惑,选择了更轻松的炒房卖地之路。

这种事海南已经干过2次,除了少数侥幸离场的幸运儿,有多少踌躇满志的投资客在这里折戟沉沙?

其实能看出来,海南省这几年摆脱房地产绑架的决心是很大的。2017年的时候,房地产投资占GDP占比是46%,全国第一。随着2018年的限购,当年的比例下降至35.5%,仍然是全国第一。2019年上半年,下降至21.2%,全国第三。降到了云南、安徽之后。

如果从政策层面不去大力发展房地产,依靠政策红利的海南岛,什么时候能够实现房地产的价值增长蜕变呢?

贸易自由便利、投资自由便利、资金自由便利、进出人员自由便利和运输自由,这次的《总体方案》给了海南史无前例的政策支持和优厚的税收减免。

从短期来看,能够快速落地的政策,是每人每年10万元的离岛免税购物政策和部分进口税、企业所得税、个人所得税减免。

但是从数据来说,海南省2019年接待游客规模已经达到了8311.2万人次,过夜游客6824.51万人次,并且分别保持着9%和7.8%的增长率。

横向对比存在互补属性和地域邻近的其他旅游目的地,香港2019年接待游客数5591万人,新加坡1910万人,迪拜1673万,普吉岛989万人,越南850万人。

海南现有的游客规模和增长速度,不论是在海岛类旅游目的地、周边区位,还是购物天堂当中,都已经达到了非常高的水平。

我见过一些地方政府为了招商,私下里把退税额做到了惊人的地步。但最终的结果是,没有配套的人力资源、产业集群,各类企业还是留不住。

海南省本身底子弱,财政和GDP差,政府产业投资的判断能力和经验都不足,吸引和扶持靠谱的高新技术公司恐怕还有待时日。

而从房价本身的水平来说,如果锚定刚需,相较于当地居民收入水平已然不低。如果锚定度假型房产,对比东南亚其他度假类房产投资目的地,其实也已经接近合理价格上限。

很多人都在说深圳等开放城市的发展奇迹是时代洪流下的产物,即使有政策扶持也不可能再现。

届时的全球资本才能够更好的放下他们的骄傲,抛开他们关心的所谓“政治自由”,去更加谦虚的适应一个完全中国框架下的自由贸易港。

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