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很难相信!深圳的房地产已经变态发育到这个地步了!

2020-03-17 15:40来源:互联网

前几天因为一些事,我回了家乡几天。这是一个依靠能源成长起来的重工业城市,虽然是省会,但随着资源的枯竭,它曾经的光环也逐渐暗淡,现在勉强挣扎在二线城市里吊车尾。

今天我们讨论的不是这个城市的价值,而是在北方家乡看房几天后,我才深刻的认识到,深圳的房地产已经进化到了中国最顶尖的一列,毫不夸张。

在深圳我看过的很多房子里,基本上都做到了动静分区、全屋明亮、南北通透。很长一段时间,我的认知中这些都是房子的标配。

但是在北方,户型设计是没有明显的动静分区概念的,除了大开发商去下乡降维打击当地房企,很多户型都是房间绕着客厅随意拼凑。

最典型的就是卫生间主要以暗卫为主,房间采光非常差。比如我一位亲戚家127平的大三房,两个卫生间全是暗卫,白天也需要开灯。而这些,在我们那边是认为理所应当的。

于此相反的,是我曾在宝安西乡所看的一个盘,89平米的三房两卫,南北通透,通风效果极佳,夏天可以不用开空调;一面望海,景观资源也很优质,非常宜居。

不仅在户型上很多开发商尽量做到全明朝南、南北通透,深圳一些产品设计上走在前面的,已经开始了住宅全生命周期的创新。

例如万科的125万花筒户型,承重墙全在外围,内部全是活墙,变得非常灵活可拆卸,房子可以根据家庭的需要变化出不同的户型。

这样考虑到一个家庭的发展变迁和未来房地产产品发展趋势的尝试,在北方是极少的。这样的产品和先觉理念,注定永远走在市场的最前端。

我曾在碧海湾看过的房子,它把主卧旁边的飘窗做大,只计一半的面积。等到交房之后再搭建一堵活墙就能分成一个单独的房间,这样88平米就平白无故「多」了一间房,你愿不愿意要?

89平米三房放在全国任何一个城市,都是局促不安的,但这在魔鬼深圳属于低档常规操作,甚至是弟弟行为。

在不违反《建筑面积计算规则》的前提下,开发商们使出浑身解数各个变「神偷」:露台、凸窗、飘窗全送、阳台计一半…

这些神操作使得深圳的得房率一直位列全国前茅,有些开发商已经做到88平米四房、77平米三房,得房率100%、110%,高到吓人。

这个位于光明区老公明的新盘,让我印象非常深刻。88平米做3+1房,简直是教科书般的偷面积。虽然看户型图每个房间尺寸非常有限,但的的确确是四个独立的空间。

左图飘窗外凸1.2米,收房之后只需要在主卧多加一道隔断墙、做一个开门即可分割成两个房间;右图关闭次卧通阳台的门,另在室内开门,加一个围挡即可改建成一个小房间。

大房间怎么做都好做,面积放在那里。但能在狭小的空间把房间活活『偷』多一个,才是真正考验开发商设计能力和综合实力的。

北纬22度的深圳处于我国大陆最南一带,亚热带气候决定了深圳一年有四分之三的时间处于夏季。夏季气候湿热,降雨多,适合植物生长。加上深圳产业机构转型,工厂外迁污染少空,气质量很好。

这也使得深圳住宅的园林景观有天然的优势,至少在一年四季有不败的绿植盛开在小区里。

根据相关规定,住宅小区绿化率(包括公共绿地)用地的绿化面积不能少于总面积的30%。在深圳,很多小区绿化率已经做到40%,甚至50%。

我家对面的这个小区,已经交付十年。绿化率依然在40%左右,走在小区里,满眼都是密布的绿色景观,非常舒服。

除了园林绿植景观做的很好,深圳还有很多得天独厚的景观优势:地处珠江出海口有伶仃洋相拥,境内又有莲花山、梧桐山、香蜜湖、西丽湖等多处山河湖海自然景观。这也就决定了深圳住宅的景观资源在全国都十分稀缺。

相比于前两种排布,围合式排布里所有楼宇坐在社区边缘,最大程度的将中间空出一块地作社区园林景观和活动中心,是所有排布里最合理最能提升居住品质的一种。

在楼盘四周没有不利因素的干扰下,围合式的社区排布不仅可以保证楼间距够宽、每一户的采光最大化;楼栋弧形各式朝向的分布也能确保景观的不同,深圳很多优质楼盘都首选围合式排布。

我住的这个小区,9栋楼在小区边缘排布,中间做了绿色景观和大型的游泳池,每次一下班回到小区,看到四周楼盘包围院内景观,私密和观赏性都很强,走在里面也很舒服。回到家中,每一户都能看到大院子里的社区园林,显得整个小区非常大,空间感十足。

深圳的楼盘现在已经不仅要满足简单的居住需求,更是注重居住品质的提升。考虑到业主的日常的活动场景,很多开发商设置了人车分流、游泳池、公共会所等丰富提升业主的居住品质。

近几年频频发生的小区内开车刮蹭老人、儿童等不仅威胁业主的人身安全,也压缩了业主们的活动空间。在深圳,除了20年以上的爷爷盘,不论是二手的、在售的、待售的所有楼盘都已经实现了人车分流。

人车分流的社区机动车直接从地下车库口进入,庭院内没有机动车轰鸣,更加安静适合居住;而且没有机动车尾气排放,对园内的绿化植物、空气质量也有保障。

一来,北方夏季短暂,每年能用泳池的时间不过一两个月,大部分时间排水干放着,变成了非常鸡肋积灰盒的存在;二来,游泳池维护成本较高,物业费太低物业公司不干,物业费太高业主不买单。

但是在深圳,天气炎热且漫长,物业收费较高。游泳池就成了业主消遣放松的场所。基本上所有的在售新盘都带有游泳池。围合式社区里一般会带露天游泳池,有社区会所的会在会所设置室内游泳池。

北方冬天雾霾严重且天气寒冷。人们的活动一般在室内,为了保暖,很多住宅的阳台都是全封闭的,也很少有人在开放式的阳台上休闲放松。虽然有些新盘安装了新风系统,但空气难免不流动。

在深圳,90%以上的阳台都是开放式的。不仅可以在增大了房间的采光面、通风面,而且在大而宽的阳台上休息放松也提高了生活的舒适度。

我看过很多二手房,从交付两三年的次新房到二十多年的老楼盘,社区内的业主邻里氛围非常好,一起下棋、打麻将,这很大程度上得益于开发商设置的公共空间,给了业主交流的场所。

在深圳,很多楼盘一楼选择挑高架空,宽敞大气的入户大厅是楼盘的脸面,也成了业主们活动交流的场所。入户大厅都配有空调和座椅,邻里之间进来出去可以在这里放松;庭院里,深圳的楼盘都在围合式空间里修大量的空间活动设置,促进业主的交流。

同样一个中国,为什么深圳的房地产就做的这么领先能吊打全国?除了得天独厚的地理位置和山海资源,我认为有以下三点原因。

关于外拓违规加建,深圳各区的土规监察局执法力度不一。南山、福田等核心区监管比较严格,但是关外的光明、坪山等较松。审批部门没有统一严格执法堵塞违建漏洞,导致楼盘才验收完就超出图纸施工,而查违部门因强制手段不足,往往难以根治违建行为。

这就出现了得房率超高的项目,虽然违建不安全,但消费者才不管这些,多得到的就是好的。

在深圳1997平方公里的土地上,30年里至少涌现了1000家以上的房地产商。很多大房企都是从深圳起家走向世界,例如万科、华润、招商、华侨城、星河、茂业…

随着深圳目前能批的宅地越来越少,开发商竞争更加激烈。前一阵子深圳一次性出让的5块宅地,吸引了超过80家房企前来竞拍。

拿到地之后开发商们更是使出浑身解数建好的产品争取市场份额,户型创新、景观创新、偷面积做大使用率等等。「有竞争才有发展」这句话在深圳房企被印证的铁打无疑。

能在深圳买得起房的,都是来自全国各地的精英,不仅认知上比普通城市的消费者更强,购买实力也更加雄厚。

深圳这些年房地产的发展,无数的好产品已经养刁了深圳人的口味,在一盘一盘的对比中、在购房前后互相交流讨论的学习中,来自全国各地的精英购房者自然明白什么是好产品,什么是糊弄人的产品。

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